Fundos imobiliários: como compor a carteira e o que considerar antes de investir?

SÃO PAULO – Os fundos imobiliários  têm se mostrado uma opção atrativa para os investidores que se interessam pelo mercado de imóveis, mas não possuem valor suficiente para comprar o bem físico. Mas será que quem investe neste tipo de fundo também pode diversificar a carteira?

De acordo com o planejador financeiro Raphael Cordeiro, a resposta é “sim”. Segundo ele, para diminuir os riscos e aumentar a possibilidade de ganhos, uma fórmula interessante é dividir o portfólio da seguinte maneira: 50% em fundos que investem em escritórios, 25% em fundos com participação em shopping centers e 25% em fundos que detêm galpões industriais.

“Esta é a mesma composição utilizada pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) para o recém-criado IGMI-C (Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial)”, afirma o planejador.

Desta maneira, diz Cordeiro, o investidor consegue uma exposição a diversos tipos de imóveis, utilizados em vários segmentos da economia. “Com essa divisão, você investe em imóveis do setor de consumo, que está crescendo bastante (por meio de fundos com participação em shopping centers), na indústria, que é um segmento voltado para o atacado (por meio de fundos que possuem galpões industriais), e também tem uma boa exposição aos escritórios comerciais, que são uma boa opção de investimento”, afirma Cordeiro.

O que analisar na hora de comprar
De acordo com ele, a rentabilidade do fundo é um dos principais itens que devem ser observados pelo investidor antes de optar pela aplicação, mas não é o único. “Rentabilidade costuma andar junto com risco. Então, quanto maior a rentabilidade de um fundo, maior pode ser o risco desta aplicação”, alerta Cordeiro.

Ele ressalta que um fundo imobiliário com apenas um imóvel pode proporcionar uma boa rentabilidade, se o valor de aluguel pago pelo inquilino for alto. Entretanto, caso este imóvel fique desocupado, o investidor corre o risco de ficar um bom tempo sem ter uma rentabilidade mensal.

“Já no caso de fundos que investem em vários imóveis, a rentabilidade pode ser menor. Entretanto, caso um dos imóveis fique desocupado, o impacto no rendimento não será tão elevado como no caso anterior”, pondera.

Outro ponto importante citado pelo planejador é o fato de que fundos que ainda estão na fase de captação de recursos – ou seja, estão emitindo novas cotas no mercado para poderem adquirir novos empreendimentos – podem não ter uma rentabilidade atrativa.

“A gestora do fundo precisa captar os recursos, prospectar imóveis, comprá-los e depois alugá-los, para só a partir daí repassar a rentabilidade proveniente da locação. Por isso, nesses casos, pode demorar algum tempo para que o investidor consiga algum rendimento”, afirma.

Por isso, o planejador aconselha que o investidor analise este aspecto antes de decidir comprar cotas de um fundo. “É preciso ver se o fundo já está maduro ou se ainda precisa de mais recursos”, aconselha.

Peculiaridades
O planejador financeiro ressalta que os fundos imobiliários possuem uma série de peculiaridades. Em alguns empreendimentos, por exemplo, a rentabilidade proveniente do aluguel só é repassada para o investidor uma vez por ano. Isso quer dizer que, nos outros meses, o rendimento proporcionado pelo fundo pode ser menor, pois só vai contar com o aluguel dos outros empreendimentos que fazem parte do seu portfólio.

Entretanto, no mês em que a rentabilidade for paga (de uma única vez, equivalente aos 12 meses do ano), o rendimento será muito maior. “Se o investidor olhar apenas para este mês, pode ter uma noção distorcida de que a rentabilidade é assim durante todos os meses do ano”, diz Cordeiro. “Ao mesmo tempo, se olhar apenas os outros meses, não saberá que em determinado mês a rentabilidade é bem maior”, conclui.